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關于《上饒市住宅區物業管理條例》的審查意見
作者:    來源:上饒市人大常委會    日期:2019-06-28 15:19

——2019年6月25日在市四屆人大常委會第二十三次會議上

市人大常委會城建環資工委主任 朱克華

 

主任、各位副主任、秘書長,各位委員:

為做好《上饒市住宅區物業管理條例(草案)》(以下簡稱《條例》草案)初審工作,市人大常委會城建環資工委主動提前介入,多次與《條例》草案起草部門溝通,一起參與前期調研,并就一些重點問題進行研究探討。6月12日-13日,市人大常委會副主任鄭衛平率調研組在市住建局、廣豐區、鉛山縣、弋陽縣分別召開座談會,廣泛征求相關部門和物業服務企業及業主代表的意見建議;并書面征求其他縣(市、區)的意見建議。6月14日,城建環資工委對收集到的意見建議進行認真疏理,并對《條例》草案進行了進一步的審查?,F將初審意見報告如下:

一、對《條例》草案的基本看法

住宅區物業管理與人民群眾生產生活息息相關,加強物業管理工作,對改善城市面貌、優化居住環境、維護社會穩定有著重要意義。但隨著城市化進程不斷加快,住宅區物業管理工作出現一系列新情況、新問題、新矛盾,如:業主自治制度不能有效落實、物業企業服務不規范、物業服務費收繳困難、監督管理體制不順等。雖然國務院和省人大常委會分別就物業管理制定了行政法規和地方性法規,但就上述問題或未作規定,或規定比較原則。為了規范我市住宅區物業服務與管理行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,營造我市良好的居住和生活環境,制定符合市情、合法管用的住宅區物業管理條例勢在必行。

市政府高度重視《條例》草案起草工作,有關部門對草案作了認真調研和多次修改?!稐l例》草案依據國務院《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等法律法規,銜接中央、省市關于加強城鄉社會治理和發展社區居家養老事業的有關要求,結合我市實際,就上位法未做規定或規定比較原則的問題作出了一系列創新性的規定,突出對物業管理活動的指導、監督和管理,明確分配物業管理各方權利義務,強化社區職能,突出規劃前置,注重可操作性,使我市物業管理工作有更明確具體的法律依據。

綜上所述,城建環資工委認為《條例》草案立法思路符合我市物業管理的新形勢新要求,其內容比較切合實際,有較好的針對性、可操作性,總體上不與上位法相抵觸?!稐l例》的頒布實施將進一步促進我市住宅區的規范管理,推進物業管理服務業的健康發展,為“決勝全面小康、打造大美上饒”提供較好的法律支撐。原則同意將《條例》草案提請常委會會議審議。

二、對《條例》草案的修改意見

(一)關于總則

1.為使條文表述更加簡潔,建議將第二條第三款修改為“本條例所稱住宅區物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區業主自行或者通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動”。

2.為明確我市物業管理主管部門,建議將第五條第二款修改為“縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門是物業管理的主管部門”。

(二)關于新建物業與前期物業管理

3.為使條文表述更加準確,建議將第七條第三款中的“住宅區建設項目國有土地使用權”修改為“國有土地使用權”,第四款中的“部位”修改為“位置”。

4.為使條文表述更加簡潔,建議刪除第八條第二款中的“實施前期物業管理”。

5.鑒于原消防主管部門的消防竣工驗收職能已劃轉給住建部門,建議將第十條第一項修改為“(一)建設工程竣工驗收合格,取得住房和城鄉建設、自然資源、城市管理、生態環境、人防、公安、民政、氣象等主管部門出具的認可或者準許使用文件”。

6.根據消防部門的意見,建議在第十條第五項中增加“消防設施和器材”。

(三)關于業主、業主大會和業主委員會

7.為使《條例》內容前后連貫,建議增加規定業主大會職責、召開會議與表決程序的內容,或者援引上位法規定的若干條文。

8.為使條文表述更加準確,建議在第十四條第一項后增加“或者與該物業服務企業有其他利害關系的”。

9.為使《條例》草案與上位法保持一致,建議將第十四條第二項修改為“索取、非法收受他人財物的”。

10.為使條文表述更加準確,建議將第十七條第一款第二項中的“不具備”修改為“喪失”。

11.為使條文表述前后統一,建議將第十六條中的“半數以上委員”修改為“半數以上業主委員會成員”。

(四)關于物業管理服務

12.為加強物業管理區域治安管理,保障視頻監控系統、人臉識別系統、門禁管理系統等的運行,建議將第二十七條第一項中的“視頻監控圖像信息系統”修改為“電子防護系統”。

13.為保障物業管理區域內二次供水的衛生安全,建議在第二十七條中增加“二次供水水箱定期清洗和水質檢測”。

14.為做好物業管理區域內垃圾分類,建議在第二十七條增加一項“對垃圾分類投放進行宣傳和指導,做好垃圾分類的相關工作”。

15.為有效預防物業管理區域火災事故,保障人民生命和財產安全,建議在第二十七條后增加一條“物業服務企業應當為每個物業管理區域配備兩名以上專職或兼職消防員”。

16.為保證物業服務企業提供保安服務的質量和水平,加強對物業管理區域保安的管理和監督,根據《保安服務管理條例》(國務院令第564號)等上位法規定,建議在第二十七條后增加一條“物業服務企業應當將提供門衛、巡邏等服務的保安人員的基本信息向物業所在地派出所備案”。

17.根據《江西省發展改革委關于印發<江西省定價目錄>的通知》(贛發改價調〔2018〕310號),建議刪除第三十一條第二款關于保障性住房物業服務收費實行政府指導價的內容。

(五)關于物業的使用和維護

18.為使《條例》更加全面規定物業使用中的禁止行為,建議在第四十一條中增加規定“飼養家禽、家畜”“燃放煙花爆竹”等禁止行為。

19.為使《條例》更加符合《中華人民共和國人民防空法》等上位法,建議刪除第五十條第二款。

(六)關于監督管理

20.鑒于《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》(國發〔2014〕25號)提出“取消農業戶口與非農業戶口性質區分和由此衍生的藍印戶口等戶口類型,統一登記為居民戶口”,為使《條例》更加符合我國戶籍制度改革趨勢,建議將第五十一條中的“居(村)民”修改為“居民”。

21.為使《條例》的條文表述更加規范,建議將第五十三條第一款第二項中的“破壞排水、市政排污管網”修改為“破壞市政公用設施”。

22.鑒于實踐中普遍存在物業服務企業依法追索物業費周期長、成本高,影響物業企業正常運轉,進而影響其他業主合法權益,建議增加規定“市、縣兩級法院應當依法受理并依法適用簡易程序或者督促程序,及時審理并執行物業服務合同糾紛案件”。

23.為貫徹落實《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》(中發〔2017〕13號),強化基層政權和群眾自治組織對物業管理工作的指導,落實政府對物業管理的托底,建議增加一條“鼓勵社區居民委員會參與物業管理;鼓勵社區居民委員會設立物業服務企業”。

(七)關于法律責任

24.為增強《條例》的操作性,建議增加規定對違反《條例》第五十條第三款,買賣或者變相買賣物業管理區域內依法配建的人民防空工程違法行為的處罰。

25.為使《條例》更加符合《江西省大氣污染防治條例》《江西省環境污染防治條例》等上位法精神,建議將第六十條第七項中“隨意棄置垃圾、排放污水、露天焚燒雜物”違法行為的處罰主體由生態環境主管部門修改為“城市管理主管部門”,“制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等”違法行為的處罰主體由生態環境主管部門修改為“公安機關”。

(八)關于附則

26.建議在附則中增加一條,對《條例》草案第八條中的“混合型物業”作出解釋。

以上報告,請予審議。

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    主任:朱寅健
    民族:漢族
    職位:市人大常委會主任

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